Déficit foncier

Payer moins d’impôt en utilisant le déficit foncier

Vous hésitez toujours à investir dans le mobilier locatif par crainte de payer trop d’impôts ? Peut-être que vous ne connaissez pas encore l’astuce du déficit foncier. Avec ce nouveau dispositif de défiscalisation, vous avez pratiquement la possibilité de réduire la part imposable de vos revenus. Vous trouverez les détails dans les explications ci-après.

Les points clés à prendre en compte

Bien que le déficit foncier constitue un avantage fiscal à part entière, celui-ci n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts, tout bailleur doit se soumettre au régime fiscal réel. Cela est également valable pour un bailleur générant des revenus locatifs annuels de moins de 15 000 €. Au-delà de ce montant, le régime d’imposition réel reste le régime par défaut à appliquer. Il faut aussi noter que même dans le cas où le coût de vos charges s’évalue à plus de 30% du montant de vos recettes locatives annuelles, le mieux serait toujours d’opter pour ce régime fiscal.

L’intérêt du déficit foncier d’un point de vue fiscal

Le fonctionnement du dispositif

Un déficit a lieu lorsque le montant total des charges déductibles est supérieur aux revenus bruts générés en une année. Un tel cas permet au propriétaire de déduire le déficit de ses autres revenus imposables. Il faut tout de même noter que le plafond du déficit est fixé à 10 700 € par an. Si un surplus est constaté après l’opération de déduction, la législation en vigueur autorise un report sur une durée maximale de 2 ans. Tous les propriétaires bailleurs peuvent tirer profit de cette astuce fiscale. Idem pour ceux qui ont choisi d’investir dans des Société Civile de Placement Immobilier.

Les charges concernées

Seule une liste de charges bien précises sont prises en compte en matière de déficit foncier. Il s’agit notamment :

  • Des dépenses relatives à l’entretien ou à la rénovation ;
  • Des primes d’assurance considérés comme garantie des loyers non dus ;
  • Des charges de copropriétés non imputables aux occupants ;
  • De l’impôt foncier ;
  • Des intérêts de crédit ;
  • Des honoraires de gestion ;
  • Des frais administratifs.

Il faut souligner que les intérêts de crédit ne sont imputables qu’aux revenus fonciers. L’Administration tient constamment à distinguer les intérêts d’emprunt des autres charges. Cela pourrait vous sembler un peu compliqué mais en s’habituant vous vous y retrouverez sans difficulté.

Les pièges qu’il faut absolument éviter

Comme tout autre dispositif de défiscalisation, le déficit foncier doit être toujours appliqué dans le respect des règlementations fiscales en vigueur. Il faut également garder à l’esprit qu’il ne peut être appliqué qu’aux biens destinés à la location. Les immeubles en question doivent être mis sous location pendant au moins trois ans et sans interruption. Si  vous tenez toujours à vouloir jouer sur ce dispositif, évitez tout ce qui peut impliquer un redressement fiscal. Tel est le cas de l’intégration des dépenses liées aux travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement  au déficit foncier.