Der französische Wohnimmobilienmarkt erlebte 2025 einen Anstieg der Transaktionen im Altbau, nach einem Jahr 2024, das von Preisbereinigungen und einer Verschärfung der Kreditbedingungen geprägt war. Um in Immobilien mit einer realen Rendite zu investieren, müssen heute regulatorische und steuerliche Einschränkungen berücksichtigt werden, die die meisten Kaufanleitungen nicht erwähnen.
DPE und Mietverbot: der regulatorische Zeitplan, der jede Investition in Mietobjekte bestimmt
Seit dem 1. Januar 2025 kann eine Wohnung, die im Energieausweis mit G klassifiziert ist, in Frankreich nicht mehr als Hauptwohnsitz vermietet werden. Das Verbot wird 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet und 2034 auf die Klasse E.
Dieser Zeitplan verändert grundlegend die Perspektive auf einen Kauf. Eine Immobilie der Klassen F oder G, die mit einem Marktabschlag angeboten wird, kann attraktiv erscheinen. In Wirklichkeit gilt das Mietverbot für F und G seit August 2022: Es sind keine Erhöhungen möglich, weder durch jährliche Indexierung, noch bei der Mietvertragsverlängerung, noch durch Mietzuschläge.
Wir empfehlen, die Kosten für energetische Sanierungen vor jedem Angebot zu kalkulieren. Ein Wechsel von G auf D bei einer kleinen Wohnung kann den gesamten Abschlag absorbieren oder sogar übersteigen, wenn das Gebäude strukturelle Einschränkungen aufweist (alte Eigentümergemeinschaft, denkmalgeschützte Fassade). Die Investition in eine thermische Durchlässigkeit rechtfertigt sich nur, wenn das Budget für die Arbeiten festgelegt ist und der Gewinn der Klasse DPE durch ein vorhergehendes Energieaudit garantiert wird, nicht durch eine Schätzung eines Maklers.
Um Ihre Recherchen zu den Marktchancen zu vertiefen, eine nützliche Ressource: https://www.immorush.fr/, die Immobilien in verschiedenen geografischen Zonen aggregiert.
Steuerregime für Mietobjekte: abwägen zwischen LMNP, Mikro-Eigentum und Verlusten aus Vermietung
Die Wahl des Steuerregimes bestimmt die Nettorendite einer Mietinvestition, manchmal mehr als der Kaufpreis selbst. Drei Konfigurationen verdienen eine detaillierte Analyse.
Unprofessionelle möblierte Vermietung (LMNP)
Der LMNP-Status ermöglicht es, die Immobilie und das Mobiliar buchhalterisch abzuschreiben, was die steuerpflichtige Basis der Mieteinkünfte reduziert. Dieser Mechanismus macht die Besteuerung über mehrere Jahre nahezu null auf abschreibungsfähige Immobilien. Im Gegensatz dazu löst der Verkauf einen Gewinn aus, der auf den nicht abgeschriebenen Kaufpreis berechnet wird, ein Punkt, der oft unterschätzt wird.
Mikro-Eigentum und reales Regime
Das Mikro-Eigentum wendet einen Pauschalabzug auf die Brutto-Mieteinkünfte an. Es eignet sich für Eigentümer, deren tatsächliche Kosten niedrig bleiben. Sobald Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, wird das reale Regime mit Abzug der Kosten und Erzeugung von Verlusten aus Vermietung deutlich vorteilhafter.
Die Verluste aus Vermietung können auf das Gesamteinkommen angerechnet werden, innerhalb der vom allgemeinen Steuergesetz festgelegten Grenzen. Für einen Investor, der eine zu renovierende Immobilie kauft, ist dies der direkteste steuerliche Hebel, vorausgesetzt, die Immobilie wird während der nach der Anrechnung erforderlichen Mindestdauer vermietet.
- LMNP: geeignet für kleine möblierte Flächen (Studios, T2) mit hoher Mietrotation und buchhalterischer Abschreibung der Immobilie
- Mikro-Eigentum: relevant nur für unmöblierte Vermietungen ohne Arbeiten, mit Kosten unter dem Pauschalabzug
- Verluste aus Vermietung im realen Regime: zu bevorzugen, sobald ein Arbeitsprogramm einige tausend Euro übersteigt, da die abziehbaren Kosten die Besteuerung der Mieteinkünfte und einen Teil des Gesamteinkommens ausgleichen
Standort und Mietrendite: über das Kriterium des Preises pro Quadratmeter hinausgehen
Ein niedriger Preis pro Quadratmeter garantiert keine gute Rendite. Die Leerstandsquote wiegt schwerer als eine Preisdifferenz beim Kauf. Eine mittelgroße Stadt, in der die Mietnachfrage angespannt bleibt (stabile Beschäftigungsregion, Universitätspräsenz, Schienenanbindung), bietet oft ein besseres Risiko-Rendite-Verhältnis als eine gesättigte Metropole oder ein entvölkertes ländliches Gebiet.
Wir beobachten, dass Investoren systematisch zwei Parameter unterschätzen: die lokale Grundsteuer, die zwischen benachbarten Gemeinden von einfach bis dreifach variiert, und die Eigentumskosten, die mehrere Monate Miete bei schlecht verwalteten alten Gebäuden darstellen können.
Vor der Unterzeichnung muss die voraussichtliche Betriebskostenrechnung auf der Grundlage überprüfbarer Daten rekonstruiert werden:
- Marktmiete, die in lokalen Anzeigen festgestellt wurde (nicht die theoretische Miete einer Banksimulation)
- Tatsächliche Grundsteuer des Objekts, verfügbar beim Verkäufer oder Verwalter
- Kosten der Eigentümergemeinschaft der letzten drei Jahre, mit dem genehmigten oder zu genehmigenden mehrjährigen Arbeitsplan
- Kosten für die Versicherung des nicht wohnenden Eigentümers und die Garantie für Mietausfälle
Immobilienfinanzierung 2024: Überziehungszinsen, Eigenkapital und Darlehenslaufzeit
Die Kreditbedingungen haben sich nach dem Spannungspeak von 2023 allmählich gelockert. Der Überziehungszins, der monatlich neu berechnet wird, hat den Banken wieder Spielraum für die Vergabe von Krediten gegeben. Dennoch bleibt Eigenkapital entscheidend, um einen wettbewerbsfähigen Zinssatz zu erhalten.
Die kreditgebenden Institutionen analysieren den verbleibenden Lebensstandard nach der Rückzahlung, nicht nur die Brutto-Verschuldungsquote. Ein Investor, der über bestehende Mieteinkünfte und ein diversifiziertes Vermögen verfügt, erhält deutlich bessere Bedingungen als ein Erstkäufer mit vergleichbarem Einkommen.
Die Darlehenslaufzeit spielt oft eine falsch kalibrierte Rolle. Die Laufzeit zu verlängern, um die monatliche Rate zu senken, verbessert den monatlichen Cashflow, verschlechtert jedoch die Gesamtkosten des Kredits. Bei einer Mietinvestition empfehlen wir, die Laufzeit an den tatsächlichen Haltedauer des Objekts anzupassen, nicht an die von der Bank angebotene maximale Laufzeit.
Eine rentable Immobilieninvestition basiert auf drei überprüfbaren Säulen: einer Immobilie, deren energetische Leistung den regulatorischen Zeitplan einhält, einem steuerlichen Regime, das zum Einkommensprofil des Investors passt, und einer mit realen lokalen Daten rekonstruierten Betriebskostenrechnung. Der Markt bietet Chancen, aber diese konzentrieren sich auf Immobilien, die andere aufgrund fehlender vorheriger Analyse ausschließen.
