De Franse residentiële vastgoedmarkt heeft in 2025 een opleving van de transacties in de bestaande woningmarkt gekend, na een jaar 2024 dat werd gekenmerkt door prijscorrecties en verstrenging van de kredietvoorwaarden. Om te investeren in vastgoed met een reëel rendement, moet men tegenwoordig rekening houden met regelgeving en fiscale beperkingen die de meeste aankoopgidsen niet vermelden.
DPE en verhuurverbod: de regelgeving die elke vastgoedinvestering bepaalt
Sinds 1 januari 2025 kan een woning met een G-classificatie volgens het energieprestatiecertificaat niet meer worden aangeboden voor verhuur als hoofdverblijf in het Franse vasteland. Het verbod zal in 2028 worden uitgebreid naar woningen met een F-classificatie en in 2034 naar woningen met een E-classificatie.
Deze kalender verandert de manier waarop men een aankoop bekijkt. Een F- of G-geclassificeerde woning die met een marktprijsverlaging wordt aangeboden, kan aantrekkelijk lijken. In werkelijkheid is de huurstop voor F- en G-woningen van kracht sinds augustus 2022: er is geen mogelijkheid tot verhoging, noch door jaarlijkse indexering, noch bij het verlengen van het huurcontract, noch door huurverhogingen.
Wij raden aan om de kosten van energierenovatie te berekenen voordat er een bod wordt gedaan. Een verbetering van G naar D voor een klein appartement kan de volledige korting absorberen, of zelfs overschrijden als het gebouw structurele beperkingen vertoont (oude VvE, beschermde gevel). Investeren in een thermisch slecht presterend gebouw is alleen gerechtvaardigd als het renovatiebudget vastligt en de verbetering naar klasse DPE gegarandeerd is door een voorafgaande energie-audit, niet door een schatting van een makelaar.
Voor een diepgaand onderzoek naar de kansen op de markt, een nuttige bron: https://www.immorush.fr/, die vastgoed in verschillende geografische gebieden aggregeert.
Fiscale regeling voor verhuur: kiezen tussen LMNP, micro-fonds en vastgoedverlies
De keuze van het fiscale regime bepaalt de netto-rendabiliteit van een vastgoedinvestering, soms meer dan de aankoopprijs zelf. Drie configuraties verdienen een grondige analyse.
Onprofessionele gemeubileerde verhuur (LMNP)
De LMNP-status maakt het mogelijk om het vastgoed en het meubilair boekhoudkundig af te schrijven, wat de belastbare basis van de huurinkomsten verlaagt. Dit mechanisme maakt de belasting bijna nul gedurende meerdere jaren op afschrijfbare eigendommen. Bij verkoop daarentegen wordt er een meerwaarde berekend op de niet-afgeschreven aankoopprijs, een punt dat vaak wordt onderschat.
Micro-fonds en werkelijke regeling
De micro-fondsregeling past een forfaitaire aftrek toe op de bruto vastgoedinkomsten. Het is geschikt voor eigenaren wiens werkelijke kosten laag blijven. Zodra er renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd, wordt de werkelijke regeling met aftrek van kosten en generatie van vastgoedverlies aanzienlijk gunstiger.
Het vastgoedverlies is aftrekbaar van het totale inkomen, binnen de door de algemene belastingwetgeving vastgestelde limiet. Voor een investeerder die een pand koopt om te renoveren, is dit de meest directe fiscale hefboom, op voorwaarde dat het pand gedurende de vereiste minimale periode na aftrek verhuurd blijft.
- LMNP: geschikt voor kleine gemeubileerde oppervlakten (studio’s, T2) met hoge huurrotatie en boekhoudkundige afschrijving van het pand
- Micro-fonds: alleen relevant voor ongemeubileerde verhuur zonder werkzaamheden, met kosten onder de forfaitaire aftrek
- Vastgoedverlies in de werkelijke regeling: te verkiezen zodra een renovatieprogramma enkele duizenden euro’s overschrijdt, omdat de aftrekbare kosten de belasting op de vastgoedinkomsten en een deel van het totale inkomen compenseren
Locatie en huur rendement: verder kijken dan de prijs per vierkante meter
Een lage prijs per vierkante meter garandeert geen goed rendement. De leegstandsgraad weegt zwaarder dan een verschil in aankoopprijs. Een middelgrote stad waar de huurvraag hoog blijft (stabiele werkgelegenheid, aanwezigheid van universiteiten, treinverbindingen) biedt vaak een betere rendement-risicoverhouding dan een verzadigde metropool of een ontvolkte plattelandszone.
Wij merken op dat investeerders systematisch twee parameters onderschatten: de lokale onroerende voorheffing, die tussen naburige gemeenten kan variëren van het enkele tot het drievoudige, en de VvE-kosten, die enkele maanden huur kunnen vertegenwoordigen voor slecht beheerde oude gebouwen.
Voor het ondertekenen is het noodzakelijk om de prognose van de exploitatierekening op te stellen op basis van verifieerbare gegevens:
- Markthuur vastgesteld op lokale advertenties (niet de theoretische huur van een bank simulatie)
- Werkelijke onroerende voorheffing van het pand, beschikbaar bij de verkoper of de syndicus
- VvE-kosten van de afgelopen drie boekjaren, met het meerjarenplan voor werkzaamheden dat is goedgekeurd of nog goedgekeurd moet worden
- Kosten van verzekering voor niet-bewoners en garantie voor onbetaalde huren
Vastgoedfinanciering in 2024: rente, eigen inbreng en looptijd van de lening
De kredietvoorwaarden zijn geleidelijk versoepeld na de spanningspiek van 2023. De rente, maandelijks herberekend, heeft de banken weer ruimte gegeven om leningen te verstrekken. Desondanks blijft een persoonlijke inbreng bepalend voor het verkrijgen van een concurrerende rente.
De kredietverstrekkers analyseren het resterende inkomen na aflossing, niet alleen de bruto schuldenlast. Een investeerder die bestaande huurinkomsten en een gediversifieerd vermogen presenteert, krijgt aanzienlijk betere voorwaarden dan een eerste koper met vergelijkbare inkomsten.
De looptijd van de lening speelt vaak een verkeerd ingeschat rol. De looptijd verlengen om de maandlasten te verlagen verbetert de maandelijkse cashflow, maar verslechtert de totale kosten van de lening. Voor een vastgoedinvestering raden wij aan de looptijd af te stemmen op de werkelijke houdperiode van het pand, niet op de maximale looptijd die door de bank wordt aangeboden.
Een rendabele vastgoedinvestering steunt op drie verifieerbare pijlers: een pand waarvan de energieprestaties voldoen aan de regelgeving, een fiscaal regime dat is afgestemd op het inkomensprofiel van de investeerder, en een exploitatierekening die is opgebouwd met lokale, werkelijke gegevens. De markt biedt kansen, maar deze concentreren zich op de panden die anderen uitsluiten omdat zij dit voorafgaande analysewerk niet hebben gedaan.
