La pensione di invalidità versata dalla CPAM costituisce un reddito preso in considerazione dalle banche nel calcolo della capacità di indebitamento. Ottenere un prestito immobiliare in situazione di invalidità rimane possibile, ma il percorso presenta punti di attrito specifici, in particolare per quanto riguarda l’assicurazione del mutuatario. Le regole del gioco sono cambiate di recente, e il quadro normativo di settembre 2026 modifica concretamente la situazione per i mutuatari interessati.
Nuovi limiti di invalidità nell’assicurazione del mutuatario: cosa cambia nel 2026
Uno degli ostacoli ricorrenti per le persone in invalidità era l’opacità delle tabelle assicurative. Ogni assicuratore applicava i propri limiti per definire l’invalidità permanente totale o parziale, rendendo difficili i confronti e i rifiuti talvolta incomprensibili.
Il parere del Comitato consultivo del settore finanziario (CCSF) del 26 maggio 2026 cambia la situazione. Gli assicuratori hanno iniziato ad applicare, dal 1 settembre 2026, limiti armonizzati: 66 % per l’invalidità permanente totale e 33 % per l’invalidità parziale. La generalizzazione completa è prevista entro il 1 giugno 2027.
Concretamente, questa armonizzazione consente di sapere in anticipo se un tasso di invalidità riconosciuto dalla Sicurezza sociale attiverà o meno la garanzia del contratto. Prima di questo parere, un mutuatario poteva vedersi rifiutare una copertura da un assicuratore che fissava un limite al 70 %, mentre un altro l’avrebbe coperto già dal 60 %.
Per coloro che intendono fare richiesta di prestito immobiliare in invalidità, questa chiarificazione facilita il confronto tra contratti e riduce il rischio di brutte sorprese dopo la firma.
Assicurazione del mutuatario e invalidità: la fine delle lacune di garanzia
Il secondo aspetto del parere del CCSF riguarda un problema tecnico che penalizzava particolarmente i mutuatari in invalidità: le lacune di garanzia durante un cambio di assicurazione.
Dal momento della legge Lemoine, ogni mutuatario può cambiare l’assicurazione del prestito in qualsiasi momento. Tuttavia, per una persona in malattia o in invalidità al momento della sostituzione, esisteva il rischio di trovarsi senza copertura durante la transizione tra il vecchio e il nuovo contratto.
Il parere del CCSF organizza ora una continuità di copertura obbligatoria. Quando la sostituzione avviene durante il periodo di franchigia di un sinistro già dichiarato, il vecchio assicuratore deve mantenere la copertura del sinistro e delle sue immediate conseguenze. Il nuovo contratto tratterà eventuali ricadute come nuovi periodi di malattia secondo le proprie condizioni.
Questa misura elimina un vero freno. Alcuni mutuatari in invalidità rinunciavano a cambiare contratto per paura di perdere la copertura in corso, anche quando esistevano offerte più economiche.
Prestito immobiliare e categoria di invalidità: cosa guarda davvero la banca
La pensione di invalidità entra nel calcolo dei redditi allo stesso modo di uno stipendio. Le banche la integrano per determinare il tasso di indebitamento. Ma la categoria di invalidità influisce sulla percezione del rischio da parte dell’istituto di credito e, soprattutto, dall’assicuratore.
- L’invalidità di categoria 1 (capacità lavorativa ridotta) è generalmente la meno problematica. Il mutuatario può cumulare pensione e redditi da attività, il che rafforza il suo profilo.
- L’invalidità di categoria 2 (incapacità di esercitare un’attività professionale) solleva maggiori interrogativi sulla stabilità dei redditi a lungo termine. La pensione da sola deve coprire le rate entro il limite del tasso di indebitamento.
- L’invalidità di categoria 3 (necessità di assistenza di una terza persona) implica un esame più approfondito da parte dell’assicuratore, con sovrappremi o esclusioni frequenti su alcune garanzie.
Il punto determinante rimane il tasso di indebitamento dopo l’integrazione della pensione. Se la pensione di invalidità, eventualmente integrata da altri redditi, consente di rimanere sotto la soglia fissata dalle raccomandazioni del HCSF, il dossier ha buone possibilità di successo.
Convenzione AERAS e diritto all’oblio: i salvaguardie per i profili a rischio aggravato
Quando l’assicuratore rifiuta di coprire un mutuatario in invalidità al tariffario standard, la convenzione AERAS (Assicurarsi e Prestare con un Rischio Aggravato di Salute) subentra. Questo dispositivo impone un riesame del dossier a tre livelli successivi prima che possa essere pronunciato un rifiuto definitivo.
La convenzione prevede anche un tetto di sovrappremio per i mutuatari i cui redditi non superano una certa soglia. L’obiettivo è evitare che il costo dell’assicurazione renda il prestito inaccessibile.
Inoltre, la soglia del diritto all’oblio fissata a 200.000 euro per mutuatario è stata chiarita dal parere del CCSF di maggio 2026. Questo importo si considera a testa e non per prestito, il che significa che una coppia può prendere in prestito fino a 400.000 euro beneficiando ciascuno del dispositivo, a condizione che la parte assicurata di ciascuno non superi il tetto.
Questionario di salute: quando si applica ancora
La legge Lemoine ha eliminato il questionario medico per i prestiti la cui parte assicurata non supera i 200.000 euro e il cui rimborso termina prima del 60° compleanno del mutuatario. Per importi superiori o per durate più lunghe, il questionario di salute rimane obbligatorio e l’invalidità deve essere dichiarata.
Non dichiarare un’invalidità riconosciuta costituisce una falsa dichiarazione che può comportare la nullità del contratto di assicurazione, e quindi la perdita di qualsiasi copertura in caso di sinistro.
Costruire un dossier solido: i documenti che fanno la differenza
Oltre ai bollettini di pensione e ai consueti estratti conto bancari, alcuni documenti rafforzano un dossier di prestito immobiliare in situazione di invalidità.
- La notifica della CPAM che precisa la categoria di invalidità e l’importo della pensione, che attesta la regolarità del pagamento.
- I documenti giustificativi di redditi complementari (attività part-time per la categoria 1, redditi da locazione, risparmi).
- Un apporto personale, anche modesto, che riduce l’importo preso in prestito e rassicura la banca sulla capacità di gestione finanziaria.
- Gli estratti conto degli ultimi tre a sei mesi senza incidenti, che dimostrano una gestione sana nonostante redditi potenzialmente ridotti.
Richiedere a più istituti rimane un approccio pertinente. Le politiche di rischio variano da una banca all’altra, e un rifiuto presso una non implica un rifiuto generalizzato. Un broker specializzato può accelerare questa fase mirata alle banche i cui criteri corrispondono al profilo del mutuatario.
Il quadro normativo del 2026 ha ridotto diverse zone grigie che complicavano l’accesso al credito per le persone in invalidità. L’armonizzazione dei limiti, la continuità della copertura e la chiarificazione del diritto all’oblio non eliminano tutte le difficoltà, ma forniscono ai mutuatari riferimenti più chiari per costruire il loro dossier e negoziare con gli assicuratori.
