Die von der CPAM gezahlte Invalidenrente stellt ein Einkommen dar, das von den Banken bei der Berechnung der Kreditfähigkeit berücksichtigt wird. Es ist möglich, einen Immobilienkredit in einer Invaliditätssituation zu erhalten, jedoch gibt es spezifische Reibungspunkte, insbesondere bei der Kreditversicherung. Die Spielregeln haben sich kürzlich geändert, und der regulatorische Rahmen von September 2026 verändert die Situation für die betroffenen Kreditnehmer erheblich.
Neue Invaliditätsgrenzen in der Kreditversicherung: Was sich 2026 ändert
Ein wiederkehrendes Hindernis für Menschen mit Invalidität war die Undurchsichtigkeit der Versicherungstabellen. Jeder Versicherer wandte seine eigenen Grenzen an, um die dauerhafte oder teilweise Invalidität zu definieren, was Vergleiche erschwerte und Ablehnungen manchmal unverständlich machte.
Die Stellungnahme des Beratenden Ausschusses für den Finanzsektor (CCSF) vom 26. Mai 2026 ändert die Situation. Die Versicherer haben begonnen, seit dem 1. September 2026 harmonisierte Grenzen anzuwenden: 66 % für die dauerhafte totale Invalidität und 33 % für die teilweise Invalidität. Die vollständige Verallgemeinerung ist spätestens bis zum 1. Juni 2027 vorgesehen.
Konkret ermöglicht diese Harmonisierung, im Voraus zu wissen, ob ein von der Sozialversicherung anerkanntes Invaliditätsniveau die Garantie des Vertrags auslösen wird oder nicht. Vor dieser Stellungnahme konnte einem Kreditnehmer die Übernahme durch einen Versicherer verweigert werden, der eine Grenze von 70 % festlegte, während ein anderer ihn bereits ab 60 % gedeckt hätte.
Für diejenigen, die in Erwägung ziehen, einen Immobilienkredit in Invalidität zu beantragen, erleichtert diese Klarstellung den Vergleich zwischen Verträgen und verringert das Risiko unangenehmer Überraschungen nach der Unterzeichnung.
Kreditversicherung und Invalidität: Das Ende der Versicherungslücken
Der zweite Teil der Stellungnahme des CCSF betrifft ein technisches Problem, das insbesondere Kreditnehmer mit Invalidität benachteiligte: die Versicherungslücken bei einem Versicherungswechsel.
Seit dem Gesetz Lemoine kann jeder Kreditnehmer jederzeit seine Kreditversicherung wechseln. Für eine Person, die zum Zeitpunkt des Wechsels krankgeschrieben oder invalid ist, bestand jedoch das Risiko, während des Übergangs zwischen dem alten und dem neuen Vertrag ohne Versicherungsschutz dazustehen.
Die Stellungnahme des CCSF organisiert nun eine verpflichtende Kontinuität des Versicherungsschutzes. Wenn der Wechsel während der Karenzzeit eines bereits gemeldeten Schadens erfolgt, muss der alte Versicherer den Schutz des Schadens und seiner unmittelbaren Folgen aufrechterhalten. Der neue Vertrag behandelt mögliche Rückfälle gemäß seinen eigenen Bedingungen als neue Krankheitsfälle.
Diese Maßnahme beseitigt ein echtes Hindernis. Einige Kreditnehmer mit Invalidität verzichteten darauf, den Vertrag zu wechseln, aus Angst, ihren bestehenden Schutz zu verlieren, selbst wenn günstigere Angebote verfügbar waren.
Immobilienkredit und Invaliditätskategorie: Was die Bank wirklich betrachtet
Die Invalidenrente fließt in die Berechnung des Einkommens ein, genau wie ein Gehalt. Die Banken berücksichtigen sie zur Bestimmung der Schuldenquote. Doch die Invaliditätskategorie beeinflusst die Risikowahrnehmung durch die kreditgebende Institution und insbesondere durch den Versicherer.
- Die Invalidität der Kategorie 1 (eingeschränkte Arbeitsfähigkeit) ist in der Regel die unproblematischste. Der Kreditnehmer kann Rente und Erwerbseinkommen kombinieren, was seine Akte stärkt.
- Die Invalidität der Kategorie 2 (Unfähigkeit, eine berufliche Tätigkeit auszuüben) wirft mehr Fragen zur Stabilität der langfristigen Einkünfte auf. Die Rente allein muss die monatlichen Raten im Rahmen der Schuldenquote abdecken.
- Die Invalidität der Kategorie 3 (Notwendigkeit der Unterstützung durch eine dritte Person) erfordert eine eingehendere Prüfung durch den Versicherer, wobei häufig Zuschläge oder Ausschlüsse bei bestimmten Garantien auftreten.
Der entscheidende Punkt bleibt die Schuldenquote nach Einbeziehung der Rente. Wenn die Invalidenrente, möglicherweise ergänzt durch andere Einkünfte, es ermöglicht, unter dem von den Empfehlungen des HCSF festgelegten Schwellenwert zu bleiben, hat die Akte gute Chancen auf Erfolg.
AERAS-Vereinbarung und Recht auf Vergessen: Die Sicherheitsnetze für Risikoprofile
Wenn der Versicherer sich weigert, einen Kreditnehmer mit Invalidität zu den Standardtarifen zu versichern, tritt die AERAS-Vereinbarung (Versichern und Kreditnehmen mit einem erhöhten Gesundheitsrisiko) in Kraft. Dieses System sieht eine Überprüfung der Akte auf drei aufeinanderfolgende Ebenen vor, bevor eine endgültige Ablehnung ausgesprochen werden kann.
Die Vereinbarung sieht auch eine Obergrenze für den Zuschlag für Kreditnehmer vor, deren Einkommen einen bestimmten Schwellenwert nicht überschreiten. Ziel ist es, zu verhindern, dass die Kosten der Versicherung den Kredit unerschwinglich machen.
Darüber hinaus wurde die Schwelle des Rechts auf Vergessen, die auf 200.000 Euro pro Kreditnehmer festgelegt ist, durch die Stellungnahme des CCSF vom Mai 2026 klargestellt. Dieser Betrag wird pro Person und nicht pro Kredit betrachtet, was bedeutet, dass ein Paar bis zu 400.000 Euro aufnehmen kann, wobei jeder von der Regelung profitiert, vorausgesetzt, der versicherte Anteil jedes Einzelnen überschreitet nicht die Obergrenze.
Gesundheitsfragebogen: Wann er noch zur Anwendung kommt
Das Gesetz Lemoine hat den medizinischen Fragebogen für Kredite, deren versicherter Anteil 200.000 Euro nicht überschreitet und deren Rückzahlung vor dem 60. Geburtstag des Kreditnehmers endet, abgeschafft. Für höhere Beträge oder längere Laufzeiten bleibt der Gesundheitsfragebogen verpflichtend, und die Invalidität muss dort angegeben werden.
Die Nichteintragung einer anerkannten Invalidität stellt eine falsche Erklärung dar, die zur Nichtigkeit des Versicherungsvertrags führen kann, und somit zum Verlust des gesamten Versicherungsschutzes im Schadensfall.
Ein solides Dossier erstellen: Die Unterlagen, die den Unterschied machen
Über die üblichen Rentenbescheide und Kontoauszüge hinaus gibt es bestimmte Dokumente, die ein Immobilienkreditdossier in einer Invaliditätssituation stärken.
- Die Mitteilung der CPAM, die die Invaliditätskategorie und den Betrag der Rente angibt, die die Regelmäßigkeit der Zahlung bestätigt.
- Nachweise über zusätzliche Einkünfte (Teilzeitarbeit für Kategorie 1, Mieteinnahmen, Ersparnisse).
- Ein persönlicher Beitrag, auch bescheiden, der den geliehenen Betrag reduziert und die Bank hinsichtlich der finanziellen Handhabung beruhigt.
- Die Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate ohne Vorfälle, die eine gesunde Verwaltung trotz potenziell reduzierter Einkünfte belegen.
Die Anfrage bei mehreren Instituten bleibt ein sinnvoller Schritt. Die Risikopolitiken variieren von Bank zu Bank, und eine Ablehnung bei einer bedeutet nicht eine generelle Ablehnung. Ein spezialisierter Makler kann diese Phase beschleunigen, indem er die Banken anvisiert, deren Kriterien dem Profil des Kreditnehmers entsprechen.
Der regulatorische Rahmen von 2026 hat mehrere Grauzonen reduziert, die den Zugang zu Krediten für Menschen mit Invalidität erschwerten. Die Harmonisierung der Grenzen, die Kontinuität des Versicherungsschutzes und die Klarstellung des Rechts auf Vergessen beseitigen nicht alle Schwierigkeiten, geben den Kreditnehmern jedoch klarere Anhaltspunkte, um ihr Dossier zu erstellen und mit den Versicherern zu verhandeln.
