De Franse vastgoedmarkt van het najaar 2026 zendt tegenstrijdige signalen. De transactievolumes in de bestaande markt stabiliseren, maar de nieuwbouwproductie blijft afnemen. De kredietrentes stijgen, het huurpark wordt schaarser, en een hervorming van de DPE die voor 2027 is gepland, herverdeelt al de kaarten voor verhuurders. Wat zeggen de beschikbare gegevens over de werkelijke richting van de markt?
Hypotheekrente en prijzen: twee curves die in september 2026 divergeren
Het najaar heeft een beweging bevestigd die de makelaars sinds het voorjaar verwachtten. De meerderheid van de banken heeft hun tarieven in september met 10 tot 20 basispunten verhoogd, in een context gekenmerkt door de stijging van de OAT van 10 jaar en de terugkeer van inflatiedruk. Deze verstrakking verandert de toegang tot krediet voor huishoudens die voor het eerst een huis kopen.
De prijzen volgen daarentegen niet dezelfde koers. Verschillende marktwaarnemers melden een stagnatie, of zelfs een lichte daling in bepaalde metropolen, terwijl Parijs een relatieve stabiliteit behoudt. De onderstaande tabel vat de waargenomen trends op de belangrijkste indicatoren samen.
| Indicator | Tendens najaar 2026 | Vergelijking 2025 |
|---|---|---|
| Kredietrente (alle looptijden) | Stijging (+ 10 tot 20 basispunten) | Gemiddelde daling in 2025 |
| Transactievolume (bestaand, 12 maanden glijdend) | Stabilisatie | Geleidelijke heropbouw in 2025 |
| Prijzen in de bestaande markt | Stagnatie of lichte daling afhankelijk van de steden | Correctie gestart medio 2024 |
| Huuraanbod | Blijft zeer tekortschietend | Structureel tekort sinds 2020 |
| Onverkochte nieuwe woningen | Hoge voorraad | Voorraden blijven stijgen |
Om deze ontwikkelingen wekelijks te volgen, verzamelen de actualiteiten op Direct Home de belangrijkste gegevens van de sector en de regelgevende updates.
Huurmarkt in Frankrijk: een tekort dat verergert ondanks de schijnbare opleving
Het meest opvallende cijfer van dit najaar betreft het huurpark. Volgens een marktwaarnemer blijft het huuraanbod 55% lager dan het niveau van 2019, ondanks een opleving die in het eerste semester van 2026 is geregistreerd. Dit tekort is niet gelijkmatig verdeeld: de kleine woningen, die vooral door studenten en jonge werkenden worden gezocht, zijn het meest getroffen.
Drie factoren komen samen om deze situatie te verklaren:
- De terugtrekking van investeerders uit de aankoopmarkt. Hun aandeel in de verkopen daalt al meerdere kwartalen, wat mechanisch het aantal te huur aangeboden woningen vermindert.
- De aanhoudende zwakte van de nieuwbouwproductie. Met een voorraad onverkochte nieuwe woningen die hoog blijft en stagnatie in de reserveringen, vestigt het verschil tussen productie en absorptie van de voorraad zich voor de lange termijn.
- De verstrenging van de regelgeving rond energie-inefficiënte woningen, die sommige verhuurders ertoe aanzet hun woningen van de huurmarkt te halen in plaats van renovatiewerkzaamheden uit te voeren.
Deze structurele spanning voedt de stijging van de huren in de grote steden. Parijs, Lyon, Bordeaux en Montpellier behoren tot de agglomeraties waar de huurdruk het hoogst blijft. Het fenomeen spaart ook middelgrote steden niet, die hun aantrekkelijkheid na covid zien botsen op een onvoldoende woningaanbod.
Huurinvesteringen: een vicieuze cirkel
Minder investeerders betekent minder beschikbare woningen voor verhuur. Minder beschikbare woningen drijft de huren omhoog, wat de politieke druk versterkt om de huren verder te reguleren. Deze regulering vermindert op zijn beurt de waargenomen rentabiliteit van huurinvesteringen. Verschillende analyses uit 2026 beschrijven dit mechanisme als een blijvende rem op de heropbouw van het aanbod.
Hervorming van de DPE 2027: wat verandert het besluit van 13 augustus 2026
Het energieprestatiecertificaat blijft een centraal onderwerp voor de markt. Een besluit gepubliceerd in het Staatsblad op 13 augustus 2026 voorziet in een nieuwe presentatie van de DPE vanaf 1 januari 2027. Deze tekst introduceert verschillende concrete wijzigingen in de inhoud van het certificaat.
De nieuwe DPE zal meer informatie bevatten over de gebruikte hernieuwbare energiebronnen in de woning, de belangrijkste energiebron en de capaciteit van het goed om te reageren op signalen van het elektriciteitsnet. Dit laatste begrip, dat nog weinig bekend is bij het grote publiek, betreft de flexibiliteit van het verbruik: een woning uitgerust met een programmeerbare boiler of een regelbare warmtepomp zal beter gewaardeerd worden.
Impact op energie-inefficiënte woningen
De herberekening van de DPE bevordert elektrische verwarming ten opzichte van gas, wat het energie-label van veel appartementen wijzigt zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd. Voor verhuurders maakt de automatische herclassificatie naar F of E dankzij de nieuwe berekening het mogelijk dat sommige woningen terugkeren naar de huurmarkt, wat het tekort aan aanbod gedeeltelijk zou kunnen verlichten.
Nieuwe vastgoedmarkt: de voorraad onverkochte woningen als vooruitlopende indicator
Het verschil tussen aanbod en vraag in de nieuwbouw verdient een zorgvuldige lezing. De verkoopaanbiedingen nemen toe, maar de reserveringen dalen of stagnatie. Dit fenomeen creëert een hoge voorraad onverkochte woningen op nationaal niveau.
Deze voorraad is niet alleen een probleem voor de ontwikkelaars. Het signaleert een dieper probleem: de prijzen van nieuwe woningen, opgeblazen door bouwkosten en milieunormen, blijven te hoog voor een aanzienlijk deel van de kopers, vooral omdat de stijging van de rentes hun leencapaciteit vermindert.
De zwakte van de nieuwbouwproductie voedt ook de huurcrisis. Minder opgeleverde projecten betekent minder woningen beschikbaar op de lange termijn, in een context waarin de huurvraag niet afneemt. Verschillende bronnen uit 2026 beschouwen deze bouwinsufficiëntie als een van de structurele factoren van de spanning op de woningmarkt.
Het najaar van 2026 schetst een Franse vastgoedmarkt die wordt gevangen tussen tegenstrijdige krachten: een huurvraag die niet afneemt, een aanbod dat moeite heeft om zich te herstellen, stijgende kredietrentes en een regelgevend kader dat blijft evolueren. De meest onthullende gegevens blijven die van het huuraanbod, dat nog steeds meer dan de helft van zijn volume ten opzichte van 2019 heeft verloren.
Het is op deze disbalans dat de trajecten van de huren en de toegankelijkheid van woningen in de komende maanden zullen worden bepaald.
